legalización de obras

Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo, de medidas urgentes de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Islas Baleares

Disposición adicional séptima, DA7. Procedimiento de legalización extraordinaria de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos existentes en suelo rústico.

Aplicación Decreto Ley 03/2024, DA7º 

Apartado 1

1. Las edificaciones, las construcciones, las instalaciones y los usos existentes en suelo rústico respecto de los cuales a la entrada en vigor de este decreto ley ya no sea procedente adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, se pueden legalizar con carácter extraordinario en el plazo máximo de tres años, sin que sean de aplicación las condiciones y los parámetros urbanísticos aplicables con carácter general a las edificaciones en suelo rústico, con todos los derechos y deberes inherentes a las obras llevadas a cabo con licencia, con excepción de lo que dispone el último párrafo del apartado 7.

Párrafo 3

Con respecto a los usos o cambios de uso vinculados a edificaciones, construcciones o instalaciones determinantes de la comisión de una infracción, estos se pueden legalizar cuando haya prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística en relación con el uso irregular, teniendo en cuenta las siguientes reglas:

a) Para los usos o cambios de uso implantados antes del 29 de mayo de 2014, el cómputo del plazo de prescripción se entiende iniciado en la fecha que se implantan.

b) Para los usos o los cambios de uso implantados a partir del29 de mayo de 2014, el cómputo del plazo de prescripción se entiende
iniciado en la fecha que finalizan.

Apartado 2

El procedimiento lo tiene que iniciar la persona interesada, ante el ayuntamiento correspondiente, con la solicitud de licencia de legalización extraordinaria, a la cual se tiene que adjuntar un proyecto técnico de legalización, adaptado a las particularidades derivadas de esta disposición, el cual tiene que incorporar las medidas de carácter ambiental que supongan una reducción de la contaminación luminica y un incremento de la eficiencia energética o hídrica de la edificación, la construcción o la instalación mediante la utilización de materiales, técnicas y sistemas constructivos, cambio de instalaciones, generación de energía renovable, instalaciones de depósitos de agua o cualquier otro sistema de reducción del consumo energético o hídrico de la red, y también sistemas de depuración de agua adecuados en cada caso al Plan Hidrológico de las Illes Balears. 

Asimismo, en los casos en los que el uso de que se trate en cada caso constituya una actividad a los efectos de la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears, se tiene que incorporar el proyecto técnico de legalización el correspondiente proyecto de actividades, en el cual se tienen que prever las modificaciones que, si procede, sean legalmente exigibles para cumplir la normativa vigente en materia de actividades.

Apartado 3

La legalización extraordinaria queda sujeta al pago de las mismas tasas y de los mismos impuestos previstos en la normativa para las nuevas edificaciones, construcciones o instalaciones. Asimismo, la persona interesada tiene que abonar en el ayuntamiento una prestación económica. 

a) El 10% si la legalización se solicita en el primer año de la vigencia de este procedimiento.
b) El12,5% si se solicita en el segundo año.
c) El15% si se solicita en el tercer año.

Apartado 4

No obstante, y con respecto a los solicitantes sometidos al impuesto sobre la renta de las personas físicas, la prestación económica que
resulte de aplicar los porcentajes mencionados en el apartado anterior se tiene que reducir en los siguientes porcentajes:
a) En un 50% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 33.000 euros en caso de tributación individual o los 52.800 euros en caso de tributación conjunta.
b) En un 25% cuando se trate de contribuyentes la base imponible total de los cuales, calculada en la media de la correspondiente a los cuatro últimos ejercicios fiscales, no rebase los 52.800 euros en caso de tributación individual o los 84.480 euros en caso de tributación conjunta.

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La legalización de una vivienda es un trámite por el que se otorga legalidad a una obra ya realizada y que se ejecutó sin solicitar ninguna de las licencias y permisos que la ley establece. De manera que legalizar una vivienda supone reconocer la existencia de una edificación que hasta el momento no era «legal».

El trámite de la legalización de una vivienda

Si eres propietario de una edificación y quieres legalizarla, tendrás que presentar en el ayuntamiento correspondiente una serie de documentación técnica para que la administración corrobore que la propiedad existe legalmente y que cumple con las estipulaciones de la normativa municipal. El nombre técnico de esta gestión es expediente de legalización de edificaciones. No te preocupes nosotros nos encargamos de todo.

Tendrás que ponerte en contacto con un arquitecto, para que prepare un proyecto de legalización. Con este, el ayuntamiento abrirá un expediente de legalización y cuando esté expediente se haya resuelto, tu vivienda ya será una edificación legal.

El proyecto de legalización que prepare el arquitecto dará fe de que la vivienda o edificación cumple con las condiciones de habitabilidad y seguridad exigidas por la legislación vigente y, por tanto, que cumple con todas las ordenanzas municipales referentes a urbanismo y uso del suelo.

Este informe es específico para este trámite administrativo de modo que se diferencia en su contenido de un proyecto de edificación, que es el documento técnico que se solicita antes de iniciar cualquier obra.

La solicitud para comenzar con los trámites de legalizar una obra puedes hacerla tú mismo como propietario, pero para redactar el proyecto de legalización necesitarás un arquitecto o arquitecto técnico que esté colegiado y que sea competente para redactar estos documentos, que según el grado de infracción de cada caso, serán unos u otros.

Para pedir cualquier legalización precisarás un proyecto redactado por el profesional que recoja toda la información sobre la obra y todo lo que la Administración exija.

Deberás acudir al ayuntamiento del lugar donde la obra o el inmueble estén situados. En su departamento de urbanismo sabrán informarte sobre todo lo que necesitas saber.

Requisitos que debe cumplir la obra para legalizarla

Para conseguir legalizar una obra es necesario que cumpla una serie de requisitos:

– Toda la normativa urbanística.

– El Código Técnico de la Edificación.

– El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.

– Tener buenas condiciones de habitabilidad si se trata de una vivienda.

Cumplir todas estas condiciones puede resultar difícil cuando son construcciones muy antiguas. Algunos ayuntamientos permiten legalizar obras que solo cumplen con la normativa urbanística, dejando de lado el resto de normas. Gracias a esto pueden legalizarse obras que no cumplan al 100 % con el Código Técnico de la Edificación ni con el Reglamento de Instalaciones Térmicas.

Tramitación para legalizar una obra sin licencia

Cuando averigües que tu obra no tiene las licencias correspondientes, el primer paso es acudir al ayuntamiento para informarte de si tu obra puede ser legalizada.

Si el ayuntamiento no ve posible la legalización podrá indicarte si sería posible adaptar la obra a la normativa realizando diversas reformas, o bien cuando ni siquiera de esa manera sea posible legitimarla.

Por el contrario, si ve posible legalizarla, el siguiente paso es que como propietario de la construcción contrates a un profesional entendido en esta materia cuyo cometido es conocer qué documentación debe presentarse y elaborar un expediente o proyecto técnico de legalización de la obra.

Una vez tengas recogida toda la documentación y esté terminado el proyecto, solicitarás la licencia de legalización. Deberás pagar las tasas administrativas correspondientes.

Una vez que el ayuntamiento haya revisado toda la documentación y comprobado que el proyecto es adecuado, te otorgará la licencia de legalización de la edificación.

El último paso que debes afrontar es pasar la construcción por el registro y pagar los impuestos correspondientes.

Documentación necesaria para legalizar una obra sin licencia

El arquitecto que contrates necesitará una serie de documentos para redactar su proyecto o expediente de legalización, como el Libro del Edificio con el proyecto de su construcción, contratos, certificado de antigüedad y todo lo que exista sobre lo edificado.

El proyecto del técnico constará de estos documentos:

– Memoria descriptiva, memoria justificativa y memoria constructiva que señale los espacios útiles y los espacios construidos.

–  Justificación del cumplimiento de la normativa.

– Documentación gráfica con planos que indiquen su situación, emplazamiento, urbanización, planta, alzados y secciones, planos de su estructura y de las instalaciones.

– Presupuesto con la valoración económica.

– Reportaje fotográfico del estado actual de las obras.

– Certificado técnico de legalización.

Los ayuntamientos, con competencias en el área de la construcción, deben tener constancia de los elementos nuevos que se construyen en la vivienda. De modo que, si levantaste o cerraste una terraza, edificaste un cuarto de aperos o almacén, construiste una piscina o realizaste cualquier obra de ampliación de tu casa, debes legalizarla ante el municipio.

Concretas la legalización presentando los documentos técnicos que exija tu ayuntamiento –pues cada uno tiene su propia regulación– que pueden ser proyecto y memoria técnica con explicaciones de características, planos y otros detalles. El objetivo del documento, que debe ser redactado por un arquitecto, consiste en  garantizar que cumple las ordenanzas vigentes en construcción y urbanística.

Recuerda que las obras constructivas menores y mayores también requieren autorizaciones municipales. Pero quizás debas legalizar una ampliación de vivienda que efectuaste sin los trámites oportunos. El arquitecto debe testimoniar que se adaptan a la normativa actual (no la vigente para el momento de la construcción) o realizar las modificaciones pertinentes.

La obligación de legalizar prescribe entre cuatro y ocho años, dependiendo de la normativa municipal, pero debes probar su antigüedad.

El documento

El primer paso consiste en consultar al ayuntamiento si la obra es legalizable. Revisa la normativa local, busca asesoría cualificada y reúne algo de dinero para pagar los honorarios del arquitecto, las tasas municipales y cualquier modificación necesaria en la construcción.

El documento explica los detalles constructivos y certifica que la obra cumple con la normativa. Contiene el PEM (Proyecto de Ejecución Material), memorias y planos. Técnicos del ayuntamiento verifican esa documentación y otorgan la licencia de primera ocupación. Con ella, el propietario puede registrar la ampliación o cambio de uso de la vivienda.

Los resultados

Tienes la obligación de realizar los trámites y pedir las licencias. Además, tienes la obligación de adaptarte a la normativa vigente, como el Código Técnico de la Edificación, que establece parámetros de accesibilidad, uso de materiales y otros temas.

Pero, ¿qué pasa si desconocías la normativa, no recibiste la asesoría adecuada y no informaste la obra al ayuntamiento? Ese camino te conduce al momento de tener que legalizar la obra. Quizás debas vender la propiedad, actualizar el pago de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), recibiste una inspección o alguna otra causa te coloca ante esa necesidad.

Si todo sale bien, pagas las tasas municipales, que se calculan como un porcentaje del PEM y varían en cada localidad, y recibes la licencia de primera ocupación.

¿Pero, cuáles son los riesgos? Precisamente, cada ayuntamiento tiene sus normas y regulaciones en este tema. En general, te expones a multas, a tener que modificar la construcción si no se adapta a la normativa, e incluso, a verte obligado a eliminarla y restituir la condición original del inmueble.

Las multas por realizar obras sin licencia pueden ir de 50 a 300 % del PEM, dependiendo de la gravedad de la infracción.

Cuando prescribe el lapso de legalización –y tienes documentación para probarlo– no recibirás sanción. Pero debes iniciar expediente o proyecto de legalización, que será exitoso si las obras se adaptan a la normativa. En caso contrario, pasarán a una situación “fuera de ordenación”.

Al hablar de legalizar una piscina hacemos referencia al acto administrativo mediante el cual una Administración procede a verificar la construcción y ejecución de una de estas construcciones, vigilando para que la misma se haga conforme e la legislación vigente en cada lugar.

La administración encargada de velar por estos hechos variará dependiendo de la naturaleza de la instalación, puesto que será, habitualmente, el ayuntamiento en el caso de piscinas particulares, y la autonómica cuando hablamos de piscinas comunitarias. 

Qué es un proyecto para legalizar una piscina

Básicamente hablamos de un documento que debe cumplir los mismos requisitos formales y de contenido que un proyecto normal, aunque sin la necesidad de incorporar ciertos aspectos. Estos elementos que podemos excluir serían estudios de ESS, gestión de residuos y cuantos más elementos tengan relación con la administración, ejecución y anexos relacionados con la obra.

En otras palabras, ya que no va a haber obra no es necesario que se describa la misma, puesto que a la hora de legalizar una piscina entendemos que la misma ya ha sido construida. Si quisieras realizar esta legalización en el momento de la construcción o antes de iniciar la misma sí que serían necesarios los requisitos arriba descritos. Por último, es evidente que tampoco tiene que constar pliego de condiciones en este proyecto para legalizar una piscina.

Restaurando la legalidad

La idea principal que late en los expedientes y proyectos para legalizar una piscina es la de restaurar la legalidad urbanística. En otras palabras, deben de verificar si las obras ya ejecutadas, en este caso una piscina ya construida, se ajustan o no al planteamiento urbanístico y a la normativa de esta rama del derecho aplicable en el momento en que se consiguió la licencia de legalización, en el lugar donde se emplazó la piscina. Dada la enorme casuística existente en este campo, con multitud de normas derivadas de la producción municipal, la concreción absoluta es imposible en este campo.

Qué debes tener en cuenta en la legalización de una piscina

A la hora de redactar un proyecto que pretenda legalizar una piscina ya construida tienes que tener en cuenta una serie de elementos. El primero de ellos, no por evidente menos importante, es que la memoria debe de redactarse en pasado. Además no es necesario presentar pliego de condiciones, ni tampoco el estudio de seguridad y salud.

El resumen económico, por su parte, pasa a llamarse valoración, en lugar de presupuesto. Los planos, por su parte, tienen que presentarse en estado previo, y estado actual, que es el que buscas describir y legalizar. Por último, el título del trabajo será expediente de legalización, sin hacer referencia al proyecto.

Evidentemente será de fundamental importancia una descripción lo más completa posible, no solamente de la piscina a legalizar, sino del momento constructivo en el cual se encuentre (en proyecto, iniciada, concluida), y, en su caso, las características básicas, a nivel económico y urbanístico, de los terrenos sobre los que se asienta. Y si hablamos de una piscina comunitaria habrá que describir igualmente las instalaciones anexas a la misma, con explicitación de sus elementos de depuración, climatización y otros.  

La legalización de un edificio o instalación, una nave en el caso que nos ocupa, es el procedimiento administrativo mediante el cual se verifica que se cumplen todos los requisitos técnicos necesarios para poder llevar a cabo la actividad de la nave (industrial, comercial, o ambas). El objetivo de este trámite es que la Administración te otorgue la licencia de actividad pertinente. Es decir, el pistoletazo de salida para una explotación legal de la nave.

Los requisitos para legalizar una nave

El procedimiento administrativo para legalizar una nave agraria, de aperos o industrial requiere de varios documentos, estudios o informes que deben incluirse en la solicitud. Por ejemplo, la cédula de habitabilidad, el certificado de seguridad estructural o los boletines de instalación (como podrían ser el boletín eléctrico y el boletín de instalaciones contra incendios). Según la actividad que se trate, es posible que también necesites contar con autorizaciones sectoriales emitidas por las distintas consejerías o ministerios.

Pero existe un primer requisito imprescindible para la legalización de la nave, y es que esta se haya construido convenientemente y de acuerdo con el proyecto de ejecución.

La certificación final de obra

El proyecto técnico de ejecución define y diseña la construcción de la nave, y para eso atiende a todo tipo de especificaciones y detalles. Así, establece medidas de seguridad y protección de riesgos laborales, un estudio de seguridad y salud, una evaluación de impacto y otros posibles documentos de interés. Con todo ello se consigue la licencia de obra, pero la cuestión que nos importa es que, una vez hecha la construcción, el resultado debe cumplir con lo presentado en el proyecto. Por eso, para conseguir legalizar una nave de aperos, agraria o industrial es importante que la construcción sea tal y como se había proyectado, algo que se confirma con la certificación final de obra.

La certificación final de obra es el documento que confirma que la obra se ha terminado definitivamente. El certificado lo realiza el director de obra, y es una medición de las obras realmente ejecutadas de acuerdo con el proyecto. Para ello comprobará puntos como:

– El replanteo general.

– Los replanteos parciales.

– Las mediciones que se hayan hecho desde que empezó la ejecución.

– El libro de órdenes.

– El libro de incidencias.

– En general, todos los otros datos, informes y documentos que sean necesarios.

Todo esto se formalizará en un acta firmada por el contratista y el director de obra. Esta acta es, en definitiva, lo que necesitas como primer documento para solicitar la legalización de la nave.

Para facilitar la convivencia, las autoridades regulan las instalaciones y el cerramiento terrazas con normativa que actualizan con cierta frecuencia. No se trata entonces de hacer la instalación y ponerla a funcionar, sino que requieres al menos dos permisos. En el caso de viviendas o locales de edificios el primero lo concede la comunidad de propietarios (con 3/5 partes de votos a favor) y el segundo la autoridad, local después de examinar la solicitud.

Un profesional experto en cerramientos –técnico, arquitecto o ingeniero– debe redactar un proyecto para presentar a las autoridades. Encontrarás empresas especializadas que pueden brindarte soluciones diseñadas para distintos espacios y que ya se encuentran adaptadas a normativas locales.

Paso a paso

Como propietario o usuario has decidido instalar una terraza con cerramiento en tu vivienda, bar, cafetería, restaurante o instalación hotelera. Tu primer contacto será probablemente con el profesional que realizará el diseño ¿Quieres un toldo fijo o una construcción ligera con tarima y techo fijo que te permita alguna climatización? ¿Qué modelos encuentras disponibles?

Pero, aunque ya puedes calcular la satisfacción que darás a tus clientes, debes consultar en paralelo a los otros propietarios de la edificación: la comunidad. Pese a que puede estar fuera de la edificación, se trata de un espacio común y de uso compartido. Por eso la Ley de Propiedad Horizontal exige que 3/5 partes de la comunidad de propietarios apruebe el cerramiento.

El otro actor del proceso es la autoridad local, usualmente el ayuntamiento, que se encarga de verificaciones de infraestructura. Consulta las ordenanzas del municipio donde quieras realizar la instalación para conocer los parámetros y requisitos. El ayuntamiento debe otorgarte un permiso de ocupación de la vía pública y una licencia de obra menor (para el momento de la construcción).

Prescripción cerramiento ilegal terraza

¿Recuerdas el desacuerdo por las terrazas de los restaurantes en el barrio Salamanca en Madrid? Comenzó con la orden de desmantelar una instalación de un exclusivo restaurante que la había extendido tres metros sin solicitar autorización ¿Recuerdas los problemas por las diferencias entre restauradores y el ayuntamiento de Barcelona por las terrazas en el Mercado de la Boqueria?

Ayuntamientos, vecinos, empresarios y trabajadores polemizan entre el tránsito libre de obstáculos y el derecho al trabajo. Cada grupo con poderosos argumentos para defender su posición en contra o a favor de las terrazas y la sociedad con una difícil decisión por delante.

Lo cierto es que debes tramitar el permiso para ocupar la vía pública ante las autoridades para no recibir una prescripción cerramiento ilegal de terraza y evitarte dolores de cabeza. La terraza, como instalación, no puede obstaculizar la circulación de los transeúntes.